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社長のコラム 6/9 評価減対策のツボ その2
2009年06月09日 08:56

資産家のための相続対策のヒント  
6.評価減対策のツボ その2

(4)宅地評価上の工夫
 宅地の評価は筆ごとではなく用途ごとに行ないます。したがって同じ1筆であっても、その土地が自宅とアパートの敷地に使用されている場合は、その用途ごとに評価をすることになります。
 また、同じ筆、同じ用途であっても、遺産分割の結果、取得者が異なるときは、取得者ごとに評価します。この場合、評価を下げることを主目的になれたとみなされる極端なケースは否認されるので注意してください。
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 例えば、左のように広い道路と狭い道路に接している1筆の土地があった場合では、この土地の評価において広い道路に付されている高い路線価が土地全体に適用されます。
 そこで広い道路に接している部分(A)を月極駐車場として貸します。そうするとAとB(自宅)は用途が異なるので、Bは広い道路の路線価の影響を受けなくなります。

(5)自宅の修繕、家財の購入
 自宅(家屋)の評価額は固定資産税評価額のとおりです。旧家ですとその評価額は低いはずです。
そして、修繕したらよい個所がいくつかあるのではないでしょうか。
 この場合、増築ですとその投下資金またはその半分程度が相続財産として評価されますが、いわゆる修繕ですと評価額は変わりません。
 お金は投下して、建物の維持補修はなされたが、相続財産としてはカウントされないということになります。
 なお、留意したい点としては、家屋の名義人でない人が修繕費を出した場合は上記の扱いとならず、家屋の名義人に対する貸付金に準ずる扱いになることです。
 
 電気製品等の家財は原則として個々の家財ごとに評価しますが、簡便的にその家財の設置されている家屋の評価額の30%とされています。
 したがって、家屋の評価が低い場合は、家財を購入しても相続財産として反映されずにすむこととなります。
 但し、これも程度もので、相続直前に高額な家財を買っていた場合は、その家財は評価されることになりそうです。

(6)不動産の有効活用
 評価減対策の効果の一番大きなものは、アパートやマンションなどの貸家を建てることです。
建物の評価額は固定資産税評価額となりますが、これは建築費の50~60%程度の金額となります。
 さらに、アパートやマンション等と貸家として活用している場合は、借家権割合30%を控除することとなりますので、建築費を100とすると、評価額は
  100×0.5~0.6×(1-0.3)=35~42
となります。
 敷地が自己所有だと敷地の評価も貸家建付地となり、一般的には更地評価額の82%となります。

 税金対策として効果の大きいものですが、注意したいのは敷地の所有者が相続税対策の必要な方であり、その人の名義で建物を建てないと上記の効果は得られないということです。
 また、建築資金について、全額を借入金で対応されても、逆に全額を自己資金で対応されても、税法上は変わりありません。
 ただ、不動産経営を堅調にしたい場合は、自己資金を20~50%投入した方がよいでしょう。



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