衣笠税理士法人 | 資産運用、税金、経営、資金繰り、節税、財産、相続税、売上増のことなら衣笠税理士法人
HOME |  サービス内容 | お知らせ | 事務所概要 | リンク | お問合せ
社長のコラム 6/10 評価減対策のツボ その3
2009年06月10日 09:00

資産家のための相続対策のヒント  
6.評価減対策のツボ その3

(7)アパート・マンションを建ててはダメな場合
 税金対策上は効果があっても、建ててはダメな場合があります。経営的に厳しい場合です。
このような場合は、コインパーキングや月極駐車場として活用します。評価減の効果はありませんが、経営的に成り立ち、かつ、納税資金が貯まるからです。
 では、どんな場合が建ててはダメなのでしょうか。いくつか判断のポイントをまとめてみました。

①借り上げについて保証されているか
 あくまでも税金対策で建てる場合は、その経営が安定していることが求められます。したがって、家賃についての保証があり、かつ、その保証する会社が上場しているなど安定していることが望まれます。なお、自身で管理業務を行なうことによって、収益性を高める場合はこの限りではありません。

②全額借入金で建てた場合の完済期間は?
 その物件が経営的に成り立つかをみます。その際に建築代金全額を借入金で調達し、借入期間30年、金利3.5%~5.0%で設定し、期間中の諸費用(固定資産税、修繕見込みなど)をモレなく見込んだ上でシミュレーションします。
 その結果として、毎年の所得税等を除く余剰資金の全額を返済に充てたと仮定したとき、15~20年で完済できるという結果が得られれば、まず経営的にやっていけるといえます。税金対策をとりながら、経営的にも安定しており、その余剰資金の一部を生活のための資金に充てることができるということができます。
 なお、上記の所得税の問題については、専従者給与などの方法で納税資金が相続人等に移転する方途を講じることによって対応可能です。

(8)財産の組み替え
 評価減対策は、基本的には現在所有している財産に対して講じるものですが、たとえば相続税の納税を物納で行なおうと方針を決めた場合において、自己所有の財産にふさわしいものがないようなときに子ども名義の土地と交換しておいて、その土地を物納に充てるようなこともあります。
 一般的にいって、時価は等しいのに相続税評価額は相当異なるといったケースが土地(更地と貸家建付地との間)においても結構起こるものです。
 また、事業用財産の買い替えがあります。
この制度は10年を超えて所有する土地や建物等を売って、他の土地や建物等を買った場合に、売却益の80%に対する課税を繰延べるというものです。10年超所有であれば、どこの何を売ってどこの何を買っても対象になります。
 したがって、一例としてガレージを貸していた土地を売って、自己所有の他の土地にアパートを建てても適用されます。
この場合、相続財産として、更地評価の土地が貸家評価の家屋に変換されるので評価減対策としての効果は大きく、かつ、建築資金は自己資金によることとなるので、経営的には全く問題は生じません。



トップページに戻る
京都の衣笠税理士法人 | 〒603-8341 京都府京都市北区小松原北町45 TEL:075-463-3553